Στον Πίνακα Ι που ακολουθεί φαίνεται η σχέση του ενοικίου με την εκάστοτε τιμή του ακινήτου – η οποία, εφόσον είναι αρνητική, σημαίνει πως τα ακίνητα είναι υποτιμημένα, οπότε δεν υπάρχει φούσκα ακινήτων στη χώρα. Στη δεύτερη στήλη συγκρίνεται η μέση τιμή των ακινήτων με το μέσο μισθό των καταναλωτών – η οποία, όσο πιο θετική είναι, τόσο μεγαλύτερη η φούσκα.
.
| Χώρα |
Τιμή ακινήτου/Ενοίκιο |
Τιμή ακινήτου/Μισθό |
Κατάσταση |
| Γερμανία |
-14% |
-16% |
Υποτιμημένο |
| Ολλανδία |
+6% |
+23% |
Υπερτιμημένο |
| Αυστρία |
+13% |
+15% |
Υπερτιμημένο |
| Δανία |
+15% |
+9% |
Υπερτιμημένο |
| Ισπανία |
+20% |
+13% |
Υπερτιμημένο |
| Σουηδία |
+32% |
+16% |
Υπερτιμημένο |
| Γαλλία |
+36% |
+29% |
Υπερτιμημένο |
| Μ. Βρετανία |
+36% |
+25% |
Υπερτιμημένο |
| Φιλανδία |
+47% |
-2% |
Υπερτιμημένο/Ενοίκιο |
| Αυστραλία |
+52% |
+29% |
Πολύ υπερτιμημένο |
| Σιγκαπούρη |
+58% |
+49% |
Πολύ υπερτιμημένο |
| Βέλγιο |
+62% |
+50% |
Πολύ υπερτιμημένο |
| Νορβηγία |
+69% |
+28% |
Πολύ υπερτιμημένο |
| Ν. Ζηλανδία |
+77% |
+26% |
Πολύ υπερτιμημένο |
| Χονγκ Κονγκ |
+81% |
Πολύ υπερτιμημένο |
|
| Καναδάς |
+88% |
+32% |
Πολύ υπερτιμημένο |
Πηγή: Deutsche Bank
Πίνακας: Β. Βιλιάρδος
.
Όπως φαίνεται από τον Πίνακα, η αγορά ακινήτων του Καναδά είναι η ακριβότερη παγκοσμίως – ενώ οι τιμές των σπιτιών και των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 40% τα τελευταία χρόνια, κυρίως στο Τορόντο. Τον Ιανουάριο ξεκίνησε δε δειλά η αντιστροφή της τάσης, αφοί οι άδειες νέων κατασκευών υποχώρησαν κατά 6%.
Επειδή όμως το μέσο νοικοκυριό της χώρας είναι ήδη υπερχρεωμένο, οφείλοντας το 164% του διαθεσίμου εισοδήματος του, η κατάσταση είναι εξαιρετικά επικίνδυνη – με την έννοια ότι στις Η.Π.Α., όταν ξέσπασε η κρίση του 2007, τα νοικοκυριά όφειλαν το 165% των διαθεσίμων εισοδημάτων τους.
.
Η κινεζική απειλή
Το συνολικό χρέος της Κίνας, ύψους 23 τρις $, φαίνεται εξωπραγματικό – όπως επίσης η φούσκα ακινήτων, έτσι όπως αντικατοπτρίζεται από τις τιμές τους στο Χονγκ Κόνγκ. Μετά την χρεοκοπία της Lehman Brothers, το συνολικό χρέος της χώρας αυξήθηκε κατά 14 τρις $ – ενώ ένα μεγάλο μέρος του οδηγήθηκε στο εξωτερικό, προκαλώντας εκεί, μεταξύ άλλων, τις φούσκες ακινήτων που διαπιστώνονται από τον Πίνακα Ι.
Σύμφωνα τώρα με πολλές αναλύσεις, το 64% των Κινέζων εκατομμυριούχων, με περιουσία άνω των 16 εκ. $, έχουν ήδη εγκαταλείψει τη χώρα τους ή σχεδιάζουν να το κάνουν εντός των επομένων μηνών – με προορισμό κυρίως τις Η.Π.Α., την Ευρώπη, τον Καναδά, την Αυστραλία και τη Σιγκαπούρη.
Η φυγή κεφαλαίων από την Κίνα θεωρείται η μεγαλύτερη και γρηγορότερη στην παγκόσμια ιστορία – ενώ κανένας δεν γνωρίζει πόσο θα διαρκέσει. Αν και από την αρχή του έτους δε οι Κινέζοι πρέπει να δηλώνουν τα περιουσιακά στοιχεία τους στο εξωτερικό, δεν φαίνεται να εμποδίζονται, όσον αφορά τη «μετανάστευση» τους.
Πολλοί παρομοιάζουν τη σημερινή κατάσταση στην Κίνα με αυτήν της Ιαπωνίας του 1990 – όπου ολόκληρος ο πλανήτης πίστευε πως θα μπορούσαν να αγοράσουν τα πάντα. Εν τούτοις, η εξέλιξη ήταν εντελώς διαφορετική – παρά το ότι οι επενδύσεις των Κινέζων σε ακίνητα, όπως στο Λονδίνο για παράδειγμα, αυξήθηκαν κατά 1.500% στο τρίτο τρίμηνο του 2013.
Ακόμη βέβαια ευρίσκονται στην τρίτη θέση, πίσω από τους Γερμανούς (1,2 δις στερλίνες) και τους Αμερικανούς (1,1 δις στερλίνες) – αν και κάθε δεύτερη επένδυση σε ακίνητα στην Ευρώπη, εκ μέρους των Κινέζων, διεξάγεται στο Λονδίνο, με αποτέλεσμα να έχει δημιουργηθεί εκεί μία τεράστια κερδοσκοπική φούσκα.
.
Η λονδρέζικη φούσκα
Οι τιμές των ακινήτων στη βρετανική πρωτεύουσα αυξήθηκαν ξανά, κατά 8% τον Ιανουάριο – όπου ένα σπίτι σε περιοχές όπως το Knightsbridge κοστίζει περί τα 4,4 εκ. στερλίνες, ήτοι 342% περισσότερο από το 2004.
Το μερίδιο των ξένων αγοραστών στο Λονδίνο υπολογίζεται στο 85-90% – με το 30% όλων των νέων κατασκευών στο κέντρο, αξίας άνω του 1 εκ. στερλινών, να αφορά αγοραστές από τις αναπτυσσόμενες οικονομίες. Εάν ή μάλλον όταν ξεσπάσει η κρίση στις οικονομίες αυτές, θα σπάσει η φούσκα των ακινήτων στο Λονδίνο, με όλα όσα κάτι τέτοιο συνεπάγεται.
Οι τιμές της αγροτικής γης έχουν επίσης εκτοξευθεί στα ύψη – αφού έχουν τριπλασιαστεί εντός των τελευταίων δέκα ετών. Την ίδια στιγμή όμως, το συνολικό χρέος των νοικοκυρών στη Μ. Βρετανία έχει φτάσει στα 1.430 δις στερλίνες – όσο περίπου το ετήσιο ΑΕΠ του νησιού, με το 80% να προέρχεται από τα ενυπόθηκα δάνεια ακινήτων.
Παράλληλα, το δημόσιο χρέος της Μ. Βρετανίας έχει διπλασιαστεί σε σχέση με το 2008 (γράφημα), ενώ ελλοχεύει μία τεράστια κρίση τραπεζών – η οποία, αργά ή γρήγορα, θα ξεσπάσει.
.
Αγγλία – κρατικό χρέος προς ΑΕΠ (ως ποσοστό επί του ΑΕΠ)
.
Εν τούτοις η τράπεζα της Αγγλίας επιδοτεί την αγορά ακινήτων – προσφέροντας στους αγοραστές πρώτης κατοικίας με εισόδημα κάτω των 60.000 στερλινών ένα πενταετές άτοκο ενυπόθηκο δάνειο, για το 20% της αξίας του ακινήτου που αγοράζουν. Το γεγονός αυτό έχει πυροδοτήσει ακόμη περισσότερο τις τιμές των ακινήτων – πόσο μάλλον όταν το βασικό επιτόκιο παραμένει στο 0,5%.
.
Συμπέρασμα
Ολοκληρώνοντας, αργά ή γρήγορα θα σπάσει η φούσκα των ακινήτων – τόσο στο Λονδίνο, στη Μ. Βρετανία γενικότερα, όσο και στις υπόλοιπες άλλες χώρες που αναφέρθηκαν στον Πίνακα Ι. Το Χονγκ Κονγκ, ο Καναδάς και η Σιγκαπούρη θεωρούνται οι πρώτοι υποψήφιοι – ενώ, εάν πράγματι καταρρεύσει η Κίνα, οι εξελίξεις θα είναι καταιγιστικές.
.
Βασίλης Βιλιάρδος, για το Analyst.gr
Επισκεφθείτε το Blog του συγγραφέα. Πατήστε εδώ.
